Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony, a kiedy zawartą na czas nieokreślony?
Umowę najmu lokalu można zawrzeć na czas określony np. na 1 rok albo 6 miesięcy. Nie ma też żadnych przeszkód, aby podpisać umowę najmu na czas nieokreślony. Podpisanie takiej umowy trwa do czasu, aż jedna ze stron jej nie wypowie.
Wyżej wskazana regulacja została zawarta w art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Zatem często w umowach najmu można znaleźć zapis o następującej treści: ”Każdej ze stron przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia”.
Taka regulacja zawarta w umowie najmu daje prawo najemcy, jak i wynajmującemu wypowiedzenia umowy najmu w każdym czasie. Żadna ze stron nie musi powoływać się na ważne powody jej wypowiedzenia czy na jakikolwiek inne okoliczności. Zatem wystarczy, aby jedna ze stron wypowiedziała taką umowę z odpowiednim wyprzedzeniem.
Sytuacja wygląda inaczej w przypadku umów najmu zawartych na czas określony. Takiej umowy nie można tak łatwo wypowiedzieć. Strony, które podpiszą taką umowę, często nie zdają sobie sprawy z konsekwencji jej zawarcia.
W jaki sposób można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Aby wypowiedzieć umowę najmu na czas określony należy sprawdzić postanowienia takiej umowy. Jeżeli w takiej umowie nie ma zapisu dotyczącego możliwości jej wcześniejszego rozwiązania, to takiej umowy nie można w żaden sposób wypowiedzieć.
Powyższa regulacja wynika wprost z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: ”Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
A zatem umowę najmu zawartą n czas określony można rozwiązać tylko z powodów określonych w umowie, zaś umowę najmu zawartą na czas nieokreślony można wypowiedzieć w każdym czasie z zachowaniem okresów wypowiedzenia przewidzianych w umowie bądź w Kodeksie cywilnym.
Wskazać należy, że wyżej wymienione sposoby rozwiązywania umów dotyczą wyłącznie umów najmu zawartych na cele mieszkaniowe.
Trzecim sposobem na rozwiązanie umowy najmu jest zawarcie pomiędzy najemcą a wynajmującym porozumienia w tym przedmiocie. Nie ma żadnych prawnych przeszkód, aby strony porozumiały się i zawarły między sobą ugodę o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu. Jest tylko jeden warunek! Musi być, co do tego zgodna wola najemcy i wynajmującego.